Доступное жилье в Дагестане: миф или реальность?
Дагестан застраивается: куда ни взглянешь – новостройки, многоэтажки…
Особенно это ощутимо в Махачкале, где происходит настоящий строительный
бум. Только в минувшем году в Дагестане, по данным органов
госстатистики, было введено в эксплуатацию более полутора млн кв. метров
жилья. Это на 6,5% больше, чем в предыдущем году. Из них
индивидуальными застройщиками было возведено более 1 млн 290 тыс. кв.м.,
что на 10% превышает объемы ввода 2012 года.
Здесь возникает резонный вопрос: неужели все эти квадратные метры
можно продать? В республике, где средняя заработная плата, по
официальным данным, составляет 16-17 тыс. рублей?
Под крышей дома своего…
В рамках Республиканской целевой программы «Обеспечение жильем
молодых семей на 2011-2015 годы» в Дагестане около 4 тыс. молодых семей
ждут очереди на получение жилья. Из них только в Махачкале в очереди
стоят более 2,5 тыс. человек. По данным Дирекции молодежных
жилищно-строительных компаний, на сегодняшний день по данной программе
сданы 644 квартиры: в Махачкале – 256 квартир, в Каспийске – 146, в
Дербенте – 72, в Кизилюрте – 60, в ДагОгнях – 40 и поселке Тюбе – 70.
А что делать остальным семьям? Если ждать, пока дойдет очередь,
скорее всего на жилье смогут претендовать уже их дети, которые к тому
времени сами повзрослеют. Накопить? С нашими-то заработками? Лишь
ничтожно малый процент молодых семей сможет сегодня накопить средства на
приобретение долгожданных квадратных метров. А с вариантами рассрочки
просто беда: застройщики требуют первоначальный взнос в размере 30% от
стоимости жилья. Даже если семья и соберет такую сумму, смущает срок
рассрочки – максимум 2 года. Посчитаем. Пусть условно квартира будет
стоить 2 млн рублей. Вначале платим 600 тыс. рублей (30% взноса),
оставшиеся 1 млн 400 тыс. рублей необходимо выплачивать в течение двух
лет. Это по 700 тыс. рублей ежегодно. Это свыше 58 тыс. рублей
ежемесячно. При наших заработных платах…
«Мы с мужем долго размышляли о том, как нам обзавестись собственным
жильем, – рассказывает Фатима Велиева из Каспийска. – Выбор пал на
вариант рассрочки. Обратили внимание на растяжку в городе, где
предлагалось жилье в рассрочку на 2 года с первоначальным взносом в 300
тыс. рублей. Сумма первоначального взноса нас устроила, но не устроило
другое: стоимость квадратного метра оказалась, на наш взгляд,
завышенной».
По ее мнению, застройщики, банки, риэлторы прибегают к различным
акциям, призванным заманивать клиентов. И таких акций много, но когда
реально начинаешь искать, обязательно что-то выйдет, что будет не
устраивать: если первоначальный взнос небольшой – то квадратура дорогая,
и наоборот. Если устроит и то, и другое, то обязательно или срок будет
слишком маленький, или процентная ставка слишком высокая… А это уже
большие ежемесячные выплаты, которые бьют по карману рядовому работнику
бюджетной сферы.
Ипотека: кабала или альтернатива?
Казалось бы, здесь спасательным кругом выступает ипотека, при которой
теоретически всем должно быть хорошо: застройщики имеют возможность
продать квартиры, рядовой работник – обзавестись собственным жильем,
банки – эффективно вложить средства на долгосрочную перспективу. Кстати,
в погоне за клиентами некоторые банки стали прибегать к различным
акциям, в том числе и к снижению процентной ставки, первоначального
взноса, увеличению срока кредитования и т.д. Но при этом надо
констатировать факт: ипотека не стала доступнее.
По прогнозам экспертов, не станет исключением и нынешний год.
Во-первых, слишком большие процентные ставки. Заемщик вынужден на
протяжении десятка лет львиную долю выплат направлять на погашение
процентной ставки.
Возьмем пример. Семья Гасановых из Махачкалы в прошлом году оформила
ипотеку. Срок кредитования – 20 лет. Семья со средним достатком
вынуждена ежемесячно выплачивать около 18 тысяч рублей, из которых
первые 5 лет более 12 тысяч рублей идут на погашение процентов и лишь 6
тысяч – на погашение основного долга. Причем жилищный кредит брали-то не
под самый высокий процент – 12% годовых. Благо, появились различные
акции, которые позволяют молодым семьям приобрести квартиру под 10-11%.
Тоже немало, но все же лучше. Но здесь как раз встает вторая причина
недоступности ипотеки – слишком большой первоначальный взнос.
Надо признать, что в погоне за клиентами он потихоньку стал
снижаться. В минувшем году снизился в среднем до 20-30% (в предыдущие
годы первоначальный взнос составлял порядка 30-40%). Для молодой пары,
если есть еще и маленький ребенок, все равно выходит накладно. Здесь
выручают средства пресловутого материнского капитала, которые многие
семьи смогли использовать в качестве первоначального взноса. Именно
поэтому в минувшем году количество выданных ипотечных кредитов в
республике возросло.
Цифры говорят за себя…
Согласно статистике Национального банка Республики Дагестан, в
минувшем году в республике физическим лицам, зарегистрированным на
территории региона, было выдано 1864 ипотечных кредита на общую сумму 3
млрд 534 млн 863 тыс. рублей.
В главном банке республики сообщили, что ипотечные кредиты в минувшем
году выдавались в среднем под 11,9% в рублях и 11,3% в иностранной
валюте, а средневзвешенный срок кредитования – 188 дней в рублях и 302
дня в иностранной валюте.
По мнению специалистов, снижение процентной ставки в этом году не
прогнозируется. Но, несмотря на это, в республике за какие-то 2-3 года
ипотека стала пользоваться спросом. По данным Управления Росреестра по
Республике Дагестан, особым спросом у дагестанцев пользуется
приобретение жилых помещений в ипотеку на основании закона. В минувшем
году в органах регистрации прав собственности было зарегистрировано
такого жилья в количестве 9759, годом ранее ипотеки на основании закона
было зарегистрировано чуть меньше – 9692.
При этом на 17% снизилось количество зарегистрированного жилья по
ипотеке на основании договора и составило 684, тогда как в 2012 году оно
составляло 828. Рост на 32% также отмечен и по количеству заключенных
договоров ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности граждан,
приобретенных за счет кредитных средств либо целевого займа. В прошлом
году таких помещений было зарегистрировано 838. При этом на 8%
наблюдается снижение по закладным: в 2012 году их было зарегистрировано
746, а в минувшем году уже 690.
Недоступно, но растет?
Подводя итоги, можно отметить удивительный факт: ипотека в настоящее
время в Дагестане пока не очень доступна, но количество прибегающих к
ней жителей растет. Причина тому – безысходность. Желание обзавестись
собственной крышей настолько велико, что семья готова выплачивать на
протяжении многих лет большую часть своих доходов банку или кому бы то
ни было еще, ограничивая себя и своих детей во многом. Изменить ситуацию
на рынке жилья может лишь государственная поддержка.
К примеру, во многих регионах страны действуют региональные программы
поддержки молодых семей. В рамках этих программ молодожены получают
сертификат на определенную сумму (в среднем это 500-700 тыс. рублей).
Этих средств, конечно, на приобретение жилья не хватает, но на
первоначальный взнос хватит точно. Если к ним добавить и средства
материнского капитала, то семье будет проще приобрести желанную крышу
над головой. В этом случае и ипотека будет не в тягость…
.